Comment fonctionne une copropriété ?
Syndic, conseil syndical, assemblée générale, majorités, charges et fonds de travaux : le fonctionnement d'une copropriété expliqué simplement.
L'essentiel
- Chaque copropriétaire possède un lot (partie privative + quote-part des parties communes, en tantièmes).
- Le syndic gère l'immeuble ; le conseil syndical le contrôle ; l'assemblée générale décide.
- Les décisions se prennent à des majorités différentes selon leur importance (articles 24, 25, 26).
- Un fonds de travaux et un plan pluriannuel de travaux sont désormais obligatoires dans la plupart des copropriétés.
Plus de la moitié des logements en ville sont en copropriété. Comprendre son fonctionnement permet de mieux maîtriser ses charges, de peser dans les décisions et de valoriser son bien.
Les acteurs de la copropriété
| Acteur | Rôle |
|---|---|
| Syndicat des copropriétaires | Ensemble des copropriétaires, doté de la personnalité morale |
| Syndic | Gère l'immeuble au quotidien, exécute les décisions, tient les comptes |
| Conseil syndical | Copropriétaires élus qui assistent et contrôlent le syndic |
| Assemblée générale | Organe de décision, réunie au moins une fois par an |
Le règlement de copropriété et les tantièmes
Le règlement de copropriété fixe la destination de l'immeuble, distingue parties privatives et communes et précise les règles de vie. L'état descriptif de division attribue à chaque lot une quote-part des parties communes, exprimée en tantièmes (souvent en millièmes). Ces tantièmes déterminent la répartition des charges et le poids de chaque vote.
L'assemblée générale et les majorités
| Majorité | Calcul | Exemples de décisions |
|---|---|---|
| Article 24 (simple) | Majorité des voix des présents et représentés | Approbation des comptes, travaux d'entretien |
| Article 25 (absolue) | Majorité des voix de tous les copropriétaires | Élection du syndic, travaux d'amélioration énergétique |
| Article 26 (double) | Majorité des membres représentant 2/3 des voix | Modification du règlement, vente de parties communes |
| Unanimité | Tous les copropriétaires | Changement de destination de l'immeuble |
Les charges de copropriété
- Charges générales : entretien, administration, assurance de l'immeuble, rémunération du syndic, réparties selon les tantièmes.
- Charges spéciales : ascenseur, chauffage collectif, réparties selon l'utilité pour chaque lot.
- Travaux votés en assemblée générale : appelés selon un échéancier.
Fonds de travaux et plan pluriannuel
Depuis la loi Climat et résilience, les copropriétés doivent adopter un plan pluriannuel de travaux (PPPT) sur 10 ans, de façon progressive selon leur taille. Elles alimentent un fonds de travaux annuel, au moins égal à 2,5 % du montant des travaux prévus par ce plan et à 5 % du budget prévisionnel. Ces sommes restent attachées au lot en cas de vente.
Le déroulement d'une assemblée générale
- Le syndic envoie la convocation au moins 21 jours avant la date, avec l'ordre du jour et les documents (comptes, budget, devis).
- Chaque copropriétaire peut faire inscrire une question à l'ordre du jour en la notifiant au syndic.
- Le jour de l'AG, un président de séance et un secrétaire sont désignés.
- Chaque résolution est votée à la majorité requise.
- Le procès-verbal est notifié aux copropriétaires absents ou opposants, qui disposent de 2 mois pour contester une décision.
Le contrat de syndic
Le contrat de syndic suit un modèle type. Il distingue un forfait de gestion courante et des prestations particulières facturées en plus (gestion de sinistres, travaux, mutations). Comparez les contrats sur ces deux volets avant le renouvellement.
Syndic professionnel ou bénévole ?
Dans les petites copropriétés, un copropriétaire peut être désigné syndic bénévole. Cela réduit les frais mais demande du temps et une bonne connaissance des règles. Un syndic coopératif, où le conseil syndical assure lui-même la gestion, est une autre option.
Que vérifier avant d'acheter en copropriété ?
| Document | Ce qu'il révèle |
|---|---|
| PV des 3 dernières AG | Travaux votés ou reportés, conflits, impayés |
| Plan pluriannuel de travaux | Gros travaux à prévoir et leur coût estimé |
| Fiche synthétique | Budget, nombre de lots, dettes de la copropriété |
| Carnet d'entretien | Historique des travaux de l'immeuble |
| Diagnostic technique global (DTG) | État général de l'immeuble s'il a été réalisé |
Questions fréquentes
Qui paie les travaux votés avant la vente ?
Par défaut, le vendeur paie les appels de fonds exigibles avant la vente et l'acquéreur ceux exigibles après. L'avant-contrat peut prévoir une autre répartition.
Peut-on changer de syndic ?
Oui, l'assemblée générale peut désigner un nouveau syndic à la majorité de l'article 25. Le conseil syndical doit mettre en concurrence les contrats de syndic.
Le fonds de travaux est-il récupérable en cas de vente ?
Non, les sommes versées au fonds de travaux restent attachées au lot et ne sont pas remboursées au vendeur, sauf accord avec l'acquéreur intégré dans le prix.
Combien de temps pour contester une décision d'AG ?
Les copropriétaires opposants ou défaillants disposent de 2 mois à compter de la notification du procès-verbal pour saisir le tribunal.
Peut-on faire des travaux dans son appartement sans autorisation ?
Oui pour les travaux purement privatifs. En revanche, les travaux affectant les parties communes ou l'aspect extérieur de l'immeuble (fenêtres, murs porteurs, façade) nécessitent l'accord de l'assemblée générale.
