Mettre un logement en location : les étapes et obligations
Décence, DPE, type de bail, loyer et encadrement à Lyon, dépôt de garantie, diagnostics et état des lieux : les règles pour louer votre logement.
L'essentiel
- Le logement doit être décent ; les logements classés G sont interdits à la location depuis 2025, les F le seront en 2028.
- Bail vide : 3 ans minimum ; bail meublé : 1 an (9 mois pour un étudiant).
- À Lyon et Villeurbanne, les loyers sont encadrés.
- Le dépôt de garantie est limité à 1 mois de loyer hors charges en vide et 2 mois en meublé.
Louer un logement apporte un revenu régulier, mais la location est très encadrée. Voici les étapes et obligations pour louer sereinement, vide ou meublé.
Un logement décent et performant
Le logement doit présenter une surface minimale (9 m² et 2,20 m de hauteur, ou 20 m³), être sain, sécurisé et disposer des équipements de base. Il doit aussi respecter un niveau minimal de performance énergétique.
| Date | Logements interdits à la nouvelle location |
|---|---|
| Depuis le 1er janvier 2025 | Logements classés G au DPE |
| 1er janvier 2028 | Logements classés F |
| 1er janvier 2034 | Logements classés E |
Location vide ou meublée ?
| Location vide | Location meublée | |
|---|---|---|
| Durée du bail | 3 ans (bailleur personne physique) | 1 an, 9 mois pour un étudiant |
| Dépôt de garantie | 1 mois de loyer hors charges | 2 mois de loyer hors charges |
| Préavis du locataire | 3 mois, 1 mois en zone tendue | 1 mois |
| Fiscalité | Revenus fonciers | BIC (statut LMNP) |
Fixer le loyer : l'encadrement à Lyon et Villeurbanne
À Lyon et Villeurbanne, le loyer de base ne peut dépasser un loyer de référence majoré fixé chaque année par arrêté préfectoral, selon le quartier, le nombre de pièces, l'époque de construction et le type de location. Un complément de loyer n'est possible que pour des caractéristiques exceptionnelles. Dans les autres communes de la zone tendue, l'augmentation du loyer entre deux locataires est également limitée.
Les documents à remettre au locataire
- Le bail conforme au contrat type.
- Le dossier de diagnostic technique : DPE, ERP, plomb (avant 1949), électricité et gaz (installations de plus de 15 ans), amiante (parties privatives), surface habitable.
- L'état des lieux d'entrée.
- La notice d'information sur les droits et devoirs des parties.
- En copropriété, les extraits du règlement concernant la jouissance du logement.
Sécuriser la location
- Vérifier la solvabilité du candidat (pièces justificatives limitées par la loi).
- Demander un garant ou recourir à la garantie Visale, gratuite.
- Souscrire une assurance propriétaire non occupant (PNO).
- Envisager une assurance loyers impayés (incompatible avec une caution personnelle, sauf locataire étudiant ou apprenti).
Les étapes pour louer
- Vérifier la décence et la performance énergétique du logement.
- Faire réaliser les diagnostics de location.
- Fixer le loyer en respectant l'encadrement applicable.
- Publier l'annonce avec les mentions obligatoires (loyer, charges, surface, DPE).
- Sélectionner le locataire et vérifier son dossier.
- Signer le bail et réaliser l'état des lieux d'entrée.
- Déclarer les revenus locatifs l'année suivante.
Les pièces que vous pouvez demander au candidat
| Catégorie | Exemples de pièces autorisées |
|---|---|
| Identité | Carte d'identité, passeport ou titre de séjour |
| Domicile | Trois dernières quittances de loyer ou attestation d'hébergement |
| Activité | Contrat de travail, carte d'étudiant, extrait K-bis |
| Ressources | Trois derniers bulletins de salaire, dernier avis d'imposition |
Gérer soi-même ou confier la gestion ?
La gestion locative déléguée à un professionnel couvre la recherche du locataire, la rédaction du bail, l'encaissement des loyers, la révision annuelle et le suivi des travaux, moyennant des honoraires calculés sur les loyers. Elle est utile si vous habitez loin du bien ou manquez de temps.
La révision annuelle du loyer
Si le bail le prévoit, le loyer peut être révisé une fois par an selon l'indice de référence des loyers (IRL) publié par l'Insee. Cette révision est impossible pour les logements classés F ou G.
Questions fréquentes
Peut-on louer un logement classé G ?
Non, depuis le 1er janvier 2025, les logements classés G ne peuvent plus faire l'objet d'un nouveau bail ou d'un renouvellement, car ils ne sont plus considérés comme décents.
Les loyers sont-ils encadrés à Lyon ?
Oui, à Lyon et Villeurbanne, le loyer de base ne peut dépasser le loyer de référence majoré fixé chaque année par arrêté préfectoral.
Quel dépôt de garantie demander ?
Au maximum 1 mois de loyer hors charges pour une location vide et 2 mois pour une location meublée.
Quels diagnostics pour louer un logement ?
Le DPE, l'état des risques, le constat de risque d'exposition au plomb pour les logements construits avant 1949, les diagnostics électricité et gaz pour les installations de plus de 15 ans, ainsi que l'état d'amiante des parties privatives pour les immeubles anciens.
Peut-on augmenter le loyer chaque année ?
Oui, si le bail contient une clause de révision, dans la limite de la variation de l'indice de référence des loyers (IRL), sauf pour les logements classés F ou G.
