Le coût total d'un achat immobilier : tous les frais à prévoir
Prix, frais de notaire, honoraires, garantie, frais de dossier, assurance, travaux, déménagement : le coût réel d'un achat immobilier et comment le budgéter.
L'essentiel
- Au-delà du prix, prévoyez environ 8 à 10 % de frais dans l'ancien.
- Les frais de notaire représentent environ 7 à 8 % dans l'ancien et 2 à 3 % dans le neuf.
- Garantie, frais de dossier et courtage s'ajoutent au coût du crédit.
- Anticipez les travaux, la taxe foncière et le déménagement.
Le prix affiché n'est qu'une partie du coût d'un achat immobilier. Pour éviter les mauvaises surprises, voici tous les frais à intégrer à votre budget.
Les frais d'acquisition
| Poste | Montant indicatif |
|---|---|
| Frais de notaire (ancien) | ≈ 7 à 8 % du prix |
| Frais de notaire (neuf) | ≈ 2 à 3 % du prix |
| Honoraires d'agence | Selon le barème, inclus ou non dans le prix affiché |
| Garantie du prêt (caution ou hypothèque) | ≈ 1 à 1,5 % du montant emprunté |
| Frais de dossier bancaire | Quelques centaines d'euros, négociables |
| Frais de courtage | Selon le courtier |
Le coût du crédit
Le coût total du crédit comprend les intérêts, l'assurance emprunteur et les frais annexes. Il est résumé par le TAEG (taux annuel effectif global) figurant dans l'offre de prêt : c'est l'indicateur à comparer entre banques.
Les dépenses à ne pas oublier
- Travaux de rénovation ou de mise aux normes.
- Taxe foncière, remboursée au vendeur au prorata l'année de l'achat.
- Charges de copropriété et éventuels travaux votés.
- Déménagement, ameublement, ouverture des compteurs.
- Assurance habitation dès la remise des clés.
Exemple pour un appartement à 300 000 €
| Poste | Montant |
|---|---|
| Prix | 300 000 € |
| Frais de notaire (≈ 7,5 %) | ≈ 22 500 € |
| Garantie du prêt (≈ 1,2 % de 260 000 €) | ≈ 3 100 € |
| Frais de dossier | ≈ 800 € |
| Total hors travaux | ≈ 326 400 € |
Le coût total du crédit
| Hypothèse | Montant |
|---|---|
| Montant emprunté | 260 000 € |
| Durée | 20 ans |
| Taux (hors assurance) | 3,15 % |
| Mensualité hors assurance | ≈ 1 460 € |
| Coût des intérêts sur 20 ans | ≈ 90 000 € |
Le coût des intérêts représente une part importante du budget total. Une baisse de taux, une durée plus courte ou un apport plus élevé réduisent fortement ce coût.
Les frais récurrents après l'achat
- Taxe foncière annuelle.
- Charges de copropriété (entretien, chauffage collectif, ascenseur).
- Assurance habitation et assurance emprunteur.
- Énergie, dont le montant dépend du DPE.
- Provision pour l'entretien et les gros travaux futurs.
Anticiper les travaux de copropriété
Consultez le plan pluriannuel de travaux et les derniers procès-verbaux d'assemblée générale : un ravalement ou un remplacement de toiture voté après votre achat sera à votre charge, selon votre quote-part.
Questions fréquentes
Combien prévoir en plus du prix d'achat ?
Dans l'ancien, environ 8 à 10 % du prix pour les frais de notaire, de garantie et de dossier, hors travaux et déménagement.
Les frais d'agence sont-ils inclus dans le prix affiché ?
Les annonces doivent afficher le prix honoraires inclus et préciser la part éventuellement à la charge de l'acquéreur.
Qu'est-ce que le TAEG ?
Le taux annuel effectif global intègre les intérêts, l'assurance obligatoire et les frais liés au crédit. C'est l'indicateur à comparer entre plusieurs offres.
Comment réduire le coût de son crédit immobilier ?
En comparant plusieurs banques, en négociant le taux et les frais de dossier, en choisissant une assurance emprunteur externe et en apportant un apport plus important.
La taxe foncière est-elle due l'année de l'achat ?
Elle est due par le propriétaire au 1er janvier, mais l'acte de vente prévoit généralement son remboursement au vendeur au prorata de la période de détention par l'acquéreur.
