Acheter seul, en couple ou à plusieurs : les modalités d'achat
Achat seul, en couple marié, pacsé ou en concubinage, indivision, tontine, démembrement, VEFA, viager : les différentes façons d'acheter un bien immobilier.
L'essentiel
- Le mode d'achat détermine vos droits sur le bien en cas de séparation ou de décès.
- Hors mariage, l'achat se fait le plus souvent en indivision, selon les quotes-parts de chacun.
- La tontine et le démembrement protègent le survivant ou préparent la transmission.
- VEFA et viager répondent à des situations particulières.
Acheter seul, à deux ou à plusieurs n'a pas les mêmes conséquences juridiques. Le choix du mode d'achat se fait avec le notaire, avant la signature de l'acte.
Acheter en couple
| Situation | Règle par défaut | Point de vigilance |
|---|---|---|
| Mariés sans contrat | Le bien acheté pendant le mariage est commun | Apport personnel à tracer pour récompense en cas de divorce |
| Mariés en séparation de biens | Indivision selon le financement de chacun | Préciser les quotes-parts dans l'acte |
| Pacsés | Indivision selon les quotes-parts, sauf convention contraire | Le partenaire n'hérite pas sans testament |
| Concubins | Indivision selon les quotes-parts | Aucun droit successoral entre concubins |
L'indivision
Chaque acquéreur détient une quote-part du bien proportionnelle à son financement. Les décisions importantes nécessitent l'accord des indivisaires, et chacun peut demander à sortir de l'indivision. Une convention d'indivision permet d'organiser la gestion et la sortie.
La tontine
Avec la clause de tontine, le survivant est réputé seul propriétaire depuis l'origine. Elle protège le partenaire survivant mais rend la revente plus délicate, car tous les acquéreurs doivent y consentir.
Le démembrement de propriété
La propriété est divisée entre usufruit (utiliser le bien ou en percevoir les loyers) et nue-propriété. Ce montage est utilisé pour préparer une transmission ou dans certains investissements.
Les achats particuliers
La VEFA (achat sur plan)
L'acheteur paie le prix au fur et à mesure de l'avancement des travaux, selon un échéancier encadré par la loi, et bénéficie des garanties de construction (parfait achèvement, biennale, décennale).
Le viager
L'acquéreur verse un capital initial, le bouquet, puis une rente viagère au vendeur, qui peut conserver l'usage du logement (viager occupé).
Comparatif des modes d'acquisition
| Mode | Pour qui ? | Avantage principal | Inconvénient principal |
|---|---|---|---|
| Achat seul | Célibataire | Liberté totale de décision | Capacité d'emprunt limitée à un revenu |
| Communauté (mariés) | Couples mariés sans contrat | Simplicité | Partage en cas de divorce |
| Indivision | Pacsés, concubins, amis, famille | Quotes-parts adaptées au financement | Décisions communes, sortie possible à tout moment |
| Tontine | Couple non marié | Protection du survivant | Revente et séparation plus complexes |
| SCI | Famille, associés | Gestion et transmission organisées | Formalités et coût de fonctionnement |
| Démembrement | Transmission, investissement | Optimisation patrimoniale | Droits partagés entre usufruitier et nu-propriétaire |
Protéger son conjoint ou son partenaire
- Mariés : la donation entre époux renforce les droits du survivant.
- Pacsés : un testament permet de transmettre au partenaire, exonéré de droits de succession.
- Concubins : un testament est possible, mais la transmission est fortement taxée ; tontine ou assurance-vie peuvent être envisagées.
Acheter avec ses enfants ou ses parents
L'achat en famille se fait souvent en indivision ou via une SCI. Les parents peuvent aussi aider par une donation, exonérée de droits dans certaines limites, ou par un prêt familial formalisé par écrit.
Questions fréquentes
Comment acheter à deux sans être mariés ?
Le plus souvent en indivision, avec des quotes-parts proportionnelles à l'apport et au financement de chacun, précisées dans l'acte. Une convention d'indivision et un testament permettent de mieux se protéger.
Qu'est-ce que la clause de tontine ?
Une clause qui rend le survivant seul propriétaire du bien au décès de l'autre acquéreur, comme s'il l'avait toujours été.
Qu'est-ce qu'une VEFA ?
La vente en l'état futur d'achèvement, ou achat sur plan : l'acheteur paie par étapes selon l'avancement du chantier et devient propriétaire au fur et à mesure de la construction.
Que se passe-t-il en cas de séparation d'un couple en indivision ?
Les indivisaires peuvent vendre le bien et se partager le prix selon leurs quotes-parts, ou l'un peut racheter la part de l'autre. À défaut d'accord, chacun peut demander le partage au tribunal.
Peut-on modifier les quotes-parts après l'achat ?
Pas simplement : une modification équivaut à une cession de droits entre indivisaires, avec un acte notarié et des frais.
