Constituer son dossier de financement immobilier
Pièces à fournir, taux d'endettement, apport, durée, assurance emprunteur et délais : comment constituer un dossier de prêt immobilier solide.
L'essentiel
- Les banques limitent le taux d'endettement à 35 %, assurance comprise, sur 25 ans maximum.
- Un apport couvrant au moins les frais de notaire et de garantie est généralement attendu.
- Des comptes bien tenus sur les 3 derniers mois pèsent dans la décision.
- L'offre de prêt impose un délai de réflexion de 10 jours avant acceptation.
Un dossier complet et bien présenté accélère l'obtention du prêt et peut améliorer le taux proposé. Voici ce que les banques regardent et les pièces à préparer.
Les critères des banques
| Critère | Attendu habituel |
|---|---|
| Taux d'endettement | 35 % maximum des revenus nets, assurance comprise |
| Durée | 25 ans maximum (jusqu'à 27 ans dans certains cas pour le neuf) |
| Apport | Souvent 10 % du projet, au minimum les frais annexes |
| Stabilité professionnelle | CDI hors période d'essai, ancienneté pour les indépendants |
| Gestion des comptes | Absence de découvert, capacité d'épargne |
| Reste à vivre | Somme restant après mensualités, selon la composition du foyer |
Les pièces à fournir
- Pièce d'identité, livret de famille ou contrat de mariage / PACS.
- Trois derniers bulletins de salaire et contrat de travail (ou bilans pour les indépendants).
- Deux derniers avis d'imposition.
- Trois derniers relevés de tous les comptes bancaires.
- Justificatifs d'épargne et d'apport.
- Tableaux d'amortissement des crédits en cours.
- Compromis de vente signé, ou descriptif du projet.
L'assurance emprunteur
Exigée par les banques, l'assurance couvre le décès et l'invalidité, parfois l'incapacité de travail. Vous pouvez choisir un contrat externe aux garanties équivalentes, souvent moins cher. Pour les prêts de faible montant remboursés avant 60 ans, le questionnaire de santé est supprimé sous conditions.
Courtier ou banque en direct ?
Un courtier met les banques en concurrence et monte le dossier pour vous, moyennant des frais. En direct, votre banque connaît déjà vos comptes. Comparer au moins trois offres reste indispensable.
Les délais
Calculer son taux d'endettement
Le taux d'endettement se calcule en divisant l'ensemble des mensualités de crédit, y compris le futur prêt et l'assurance, par les revenus nets mensuels du foyer avant impôt.
| Exemple | Montant |
|---|---|
| Revenus nets du foyer | 4 500 €/mois |
| Crédit auto en cours | 250 €/mois |
| Mensualité maximale à 35 % | 1 575 €/mois |
| Mensualité disponible pour le prêt immobilier | 1 325 €/mois |
Les profils particuliers
Indépendants et chefs d'entreprise
Les banques demandent généralement les deux ou trois derniers bilans et avis d'imposition, et retiennent une moyenne des revenus. Une activité de plus de trois ans rassure.
Contrats courts et intérimaires
Une ancienneté dans le secteur et des revenus réguliers sur plusieurs années peuvent compenser l'absence de CDI. Un co-emprunteur en CDI renforce le dossier.
Présenter un dossier convaincant
- Des comptes sans découvert ni incident sur les derniers mois.
- Une épargne régulière, même modeste, qui prouve votre capacité à rembourser.
- Un projet précis : compromis signé, devis de travaux, plan de financement.
- Une explication des éventuelles dépenses inhabituelles.
Questions fréquentes
Quel taux d'endettement maximum pour un prêt immobilier ?
35 % des revenus nets, assurance emprunteur comprise, selon les règles du Haut Conseil de stabilité financière. Les banques disposent d'une petite marge de dérogation.
Peut-on emprunter sans apport ?
C'est devenu rare. Les banques attendent généralement un apport couvrant au moins les frais de notaire et de garantie.
Combien de temps pour obtenir un prêt immobilier ?
Comptez 2 à 6 semaines pour obtenir l'offre de prêt, puis un délai de réflexion obligatoire de 10 jours avant de l'accepter.
Les banques prêtent-elles sur 25 ans ?
Oui, 25 ans est la durée maximale recommandée par le Haut Conseil de stabilité financière, pouvant aller jusqu'à 27 ans dans certains cas, notamment pour un achat dans le neuf ou avec travaux.
Le reste à vivre compte-t-il ?
Oui, les banques vérifient qu'après le paiement des mensualités, il reste une somme suffisante pour vivre, selon la composition du foyer.
