Les diagnostics immobiliers obligatoires pour vendre
DPE, amiante, plomb, électricité, gaz, termites, ERP, Carrez, audit énergétique : la liste des diagnostics obligatoires et leur durée de validité.
L'essentiel
- Les diagnostics forment le dossier de diagnostic technique (DDT), annexé au compromis puis à l'acte.
- Leur liste dépend de l'âge du bien, de sa localisation et du type de logement.
- Le DPE doit être affiché dès l'annonce ; un audit énergétique est requis pour les maisons classées E, F ou G.
- Un diagnostic manquant peut empêcher le vendeur de s'exonérer de la garantie des vices cachés.
Avant de vendre, le propriétaire doit faire réaliser des diagnostics par un professionnel certifié. Ils informent l'acquéreur sur l'état du bien et sa performance énergétique. Leur liste varie selon l'âge, la localisation et le type de logement.
La liste des diagnostics et leur validité
| Diagnostic | Quand est-il obligatoire ? | Durée de validité |
|---|---|---|
| DPE (performance énergétique) | Tous les logements (sauf exceptions) | 10 ans |
| Amiante | Permis de construire délivré avant le 1er juillet 1997 | Illimitée si absence d'amiante |
| Plomb (CREP) | Logement construit avant 1949 | 1 an si plomb détecté, illimitée sinon |
| Électricité | Installation de plus de 15 ans | 3 ans |
| Gaz | Installation de plus de 15 ans | 3 ans |
| Termites | Zone délimitée par arrêté préfectoral | 6 mois |
| État des risques (ERP) | Tous les biens | 6 mois |
| Assainissement non collectif | Logement non raccordé au tout-à-l'égout | 3 ans |
| Mesurage loi Carrez | Lot de copropriété | Illimitée sans travaux |
| Bruit (aérodrome) | Zone d'exposition au bruit d'un aéroport | Selon le plan d'exposition |
| Audit énergétique | Maison ou immeuble en monopropriété classé E, F ou G | 5 ans |
Le DPE, diagnostic central
Le diagnostic de performance énergétique classe le logement de A à G selon sa consommation d'énergie et ses émissions de gaz à effet de serre. Sa classe doit figurer dans l'annonce, ainsi qu'une estimation des dépenses annuelles d'énergie. Les logements classés F et G, dits « passoires thermiques », subissent une décote et seront progressivement interdits à la location.
L'audit énergétique pour les maisons
Pour la vente d'une maison individuelle ou d'un immeuble en monopropriété classé F ou G (depuis 2023) puis E (depuis 2025), un audit énergétique doit être remis dès la première visite. Il propose des scénarios de travaux chiffrés pour améliorer la performance du logement.
Combien coûtent les diagnostics ?
Le prix d'un pack de diagnostics varie selon la surface et le nombre de diagnostics nécessaires, généralement de quelques centaines d'euros pour un appartement récent à plus de 500 € pour une maison ancienne. L'audit énergétique est facturé à part. Comparez plusieurs devis de diagnostiqueurs certifiés.
Que risque-t-on en cas d'oubli ?
Sans diagnostic obligatoire, le vendeur ne peut pas s'exonérer de la garantie des vices cachés pour le risque concerné. L'acquéreur peut demander une diminution du prix, voire l'annulation de la vente. Pour le mesurage Carrez, une erreur de plus de 5 % ouvre droit à une diminution proportionnelle du prix.
Diagnostics : appartement ou maison, quelles différences ?
| Diagnostic | Appartement | Maison |
|---|---|---|
| DPE | Oui | Oui |
| Audit énergétique (classes E, F, G) | Non (sauf monopropriété) | Oui |
| Mesurage loi Carrez | Oui | Non (sauf copropriété horizontale) |
| Assainissement non collectif | Rarement | Oui si non raccordé au tout-à-l'égout |
| Amiante, plomb, électricité, gaz | Selon l'âge du bien et des installations | Selon l'âge du bien et des installations |
Choisir son diagnostiqueur
- Vérifier sa certification sur l'annuaire officiel des diagnostiqueurs certifiés.
- Demander son attestation d'assurance responsabilité civile professionnelle.
- Comparer plusieurs devis pour le même ensemble de diagnostics.
- Préparer les factures de travaux d'isolation et de chauffage : elles améliorent la fiabilité du DPE.
Améliorer son DPE avant de vendre ?
Certains travaux simples peuvent faire gagner une classe : remplacement d'une chaudière ancienne, isolation des combles perdus, installation d'une ventilation adaptée ou de thermostats. Avant d'engager des frais, demandez au diagnostiqueur ou à l'auditeur quels travaux auraient le meilleur impact sur l'étiquette.
Les risques naturels dans le Rhône
L'état des risques (ERP) informe l'acquéreur des risques auxquels le bien est exposé : inondation près des cours d'eau, retrait-gonflement des argiles, mouvements de terrain sur les coteaux, risques industriels autour de certains sites. Il doit dater de moins de 6 mois au moment de la signature.
Questions fréquentes
Quels diagnostics sont obligatoires pour vendre un appartement ?
Au minimum le DPE, l'état des risques (ERP) et le mesurage loi Carrez. S'y ajoutent selon les cas l'amiante (permis avant juillet 1997), le plomb (avant 1949), l'électricité et le gaz (installations de plus de 15 ans) et les termites en zone concernée.
Qui paie les diagnostics immobiliers ?
Les diagnostics de vente sont à la charge du vendeur.
Un DPE de 2019 est-il encore valable ?
Non : les DPE réalisés entre le 1er janvier 2018 et le 30 juin 2021 ne sont plus valables depuis le 1er janvier 2025. Il faut en faire réaliser un nouveau.
Combien de temps à l'avance faire les diagnostics ?
Idéalement avant la mise en vente, car le DPE doit figurer dans l'annonce. Vérifiez que les diagnostics à durée courte (ERP, termites) seront encore valables à la date du compromis et de l'acte.
Le diagnostic termites est-il obligatoire partout ?
Non, seulement dans les zones délimitées par arrêté préfectoral. Le diagnostiqueur vérifie si votre commune est concernée.
