Frais de notaire : calcul, montant et qui les paie ?
Droits de mutation, émoluments, débours : comment sont calculés les frais de notaire, combien prévoir dans l'ancien et le neuf, et comment les réduire.
L'essentiel
- Les frais de notaire représentent environ 7 à 8 % du prix dans l'ancien et 2 à 3 % dans le neuf.
- Ils sont majoritairement composés de taxes reversées à l'État et aux collectivités.
- Depuis 2025, les départements peuvent relever le taux des droits de mutation ; les primo-accédants en sont exonérés.
- Le mobilier vendu avec le bien peut être déduit de l'assiette, dans des limites raisonnables.
Les « frais de notaire » désignent l'ensemble des sommes payées par l'acquéreur lors de l'achat : taxes, rémunération du notaire et frais avancés. Ils doivent être anticipés dans le budget.
De quoi sont composés les frais de notaire ?
| Composante | Part approximative | Bénéficiaire |
|---|---|---|
| Droits de mutation (DMTO) | Environ 80 % | Département, commune et État |
| Émoluments du notaire | Environ 10 % | Notaire (tarif réglementé) |
| Débours et frais divers | Environ 10 % | Organismes publics, cadastre, documents |
Combien prévoir ?
Dans l'ancien, les droits de mutation représentent la majeure partie des frais. La loi de finances pour 2025 a autorisé les départements à relever leur taux de 4,5 % à 5 % maximum, pour trois ans ; beaucoup l'ont fait. Les primo-accédants achetant leur résidence principale sont exonérés de cette hausse. Votre notaire vous indiquera le taux applicable dans votre département à la date de la vente.
Les émoluments du notaire
La rémunération du notaire est fixée par un barème national dégressif, appliqué au prix de vente. Une remise peut être consentie sur la fraction du prix supérieure à un certain montant, dans les conditions prévues par la réglementation.
Comment réduire les frais de notaire ?
- Déduire le prix des meubles vendus avec le bien (cuisine équipée, électroménager), en le justifiant par une liste chiffrée réaliste.
- Lorsque les honoraires d'agence sont à la charge de l'acquéreur et mentionnés à part dans l'acte, ils ne sont pas soumis aux droits de mutation.
- Acheter dans le neuf, où les droits de mutation sont réduits.
Exemple de calcul pour un achat à 300 000 €
| Poste | Ancien | Neuf |
|---|---|---|
| Droits de mutation | ≈ 17 400 à 18 900 € | ≈ 2 100 € |
| Émoluments du notaire (TTC) | ≈ 3 300 € | ≈ 3 300 € |
| Débours et frais divers | ≈ 1 000 € | ≈ 1 000 € |
| Total estimé | ≈ 21 700 à 23 200 € | ≈ 6 400 € |
Quand et comment payer les frais ?
Les frais de notaire sont versés par l'acquéreur avec le prix, sur le compte du notaire, avant la signature de l'acte. Le notaire établit ensuite un décompte définitif : un éventuel trop-perçu est restitué quelques mois après la publication de la vente.
Frais de notaire et primo-accédants
Les primo-accédants, c'est-à-dire les acheteurs qui n'ont pas été propriétaires de leur résidence principale au cours des deux dernières années, échappent à la hausse des droits de mutation votée par certains départements depuis 2025, lorsqu'ils achètent leur résidence principale. Signalez votre situation au notaire dès le compromis.
Questions fréquentes
Qui paie les frais de notaire ?
L'acquéreur, sauf accord contraire inscrit dans l'avant-contrat (vente « acte en mains »).
Pourquoi les frais de notaire sont-ils plus faibles dans le neuf ?
Dans le neuf, le prix est soumis à la TVA et les droits de mutation sont réduits à environ 0,7 %, ce qui ramène les frais totaux autour de 2 à 3 %.
Les frais de notaire peuvent-ils être financés par le prêt ?
C'est possible, mais les banques demandent généralement un apport couvrant au moins les frais de notaire et de garantie.
Les frais de notaire sont-ils négociables ?
Les taxes ne le sont pas. Le notaire peut accorder une remise sur une partie de ses émoluments pour les transactions importantes, dans les limites fixées par la réglementation.
Les frais de notaire sont-ils déductibles des impôts ?
Pour une résidence principale, non. En investissement locatif au régime réel, ils peuvent être déduits ou amortis selon le régime fiscal choisi.
