La plus-value immobilière : calcul, impôts et exonérations
Calcul de la plus-value, taux d'imposition, abattements pour durée de détention et cas d'exonération, dont la résidence principale : le guide complet.
L'essentiel
- La vente de la résidence principale est totalement exonérée d'impôt sur la plus-value.
- Pour les autres biens, la plus-value est taxée à 36,2 % (19 % d'impôt + 17,2 % de prélèvements sociaux), avant abattements.
- L'exonération est totale après 22 ans de détention pour l'impôt sur le revenu et 30 ans pour les prélèvements sociaux.
- Le notaire calcule et prélève l'impôt directement lors de la vente.
Lorsque vous vendez un bien plus cher que vous ne l'avez acheté, la différence est une plus-value. Elle est imposable, sauf exonérations, dont la principale concerne la résidence principale.
Les cas d'exonération
- Vente de la résidence principale (au jour de la cession).
- Première vente d'un logement autre que la résidence principale, si le vendeur n'a pas été propriétaire de sa résidence principale au cours des 4 années précédentes et réinvestit le prix dans l'achat de sa résidence principale dans les 24 mois.
- Prix de cession inférieur ou égal à 15 000 €.
- Vente par un retraité ou une personne invalide sous conditions de ressources.
- Détention depuis plus de 30 ans.
Comment calculer la plus-value ?
La plus-value brute est égale au prix de vente diminué du prix d'acquisition. Le prix d'acquisition peut être majoré des frais d'achat (frais réels ou forfait de 7,5 %) et des travaux (frais réels justifiés, ou forfait de 15 % du prix d'achat après 5 ans de détention).
| Élément | Exemple |
|---|---|
| Prix de vente | 350 000 € |
| Prix d'achat | 220 000 € |
| Forfait frais d'acquisition (7,5 %) | 16 500 € |
| Forfait travaux (15 %, détention > 5 ans) | 33 000 € |
| Plus-value brute | 80 500 € |
Les abattements pour durée de détention
| Durée de détention | Impôt sur le revenu (19 %) | Prélèvements sociaux (17,2 %) |
|---|---|---|
| Moins de 6 ans | Aucun abattement | Aucun abattement |
| De la 6e à la 21e année | 6 % par an | 1,65 % par an |
| 22e année | 4 % | 1,60 % |
| Au-delà de 22 ans | Exonération totale | 9 % par an |
| Au-delà de 30 ans | Exonération totale | Exonération totale |
Qui paie et quand ?
Le notaire calcule la plus-value, établit la déclaration et prélève l'impôt sur le prix de vente avant de verser le solde au vendeur. Le vendeur n'a donc rien à avancer, mais doit fournir les justificatifs de travaux s'il opte pour les frais réels.
Exemple complet de calcul
Reprenons l'exemple d'une résidence secondaire achetée 220 000 € et revendue 350 000 € après 12 ans de détention, avec une plus-value brute de 80 500 € après forfaits.
| Étape | Impôt sur le revenu | Prélèvements sociaux |
|---|---|---|
| Abattement (7 ans × 6 % / 7 ans × 1,65 %) | 42 % | 11,55 % |
| Plus-value imposable | 46 690 € | 71 202 € |
| Taux | 19 % | 17,2 % |
| Impôt | ≈ 8 871 € | ≈ 12 247 € |
Soit environ 21 100 € d'impôt au total. La plus-value imposable à l'impôt sur le revenu restant inférieure à 50 000 €, aucune surtaxe ne s'applique. Au-delà de ce seuil, une surtaxe de 2 à 6 % s'ajoute : votre notaire en calcule le montant exact.
La résidence principale : les conditions de l'exonération
- Le bien doit être votre résidence habituelle et effective au jour de la vente.
- Si le logement est libéré avant la vente, l'exonération reste acquise si la vente intervient dans un délai normal et que le bien n'est pas loué entre-temps.
- Les dépendances immédiates (garage, cave) vendues en même temps bénéficient de l'exonération.
Plus-value et location meublée (LMNP)
Pour les loueurs en meublé non professionnels au régime réel, les amortissements déduits pendant la location sont désormais réintégrés dans le calcul de la plus-value lors de la revente. Cette réforme récente peut alourdir l'imposition : faites simuler l'opération avant de vendre.
Questions fréquentes
La vente de ma résidence principale est-elle imposable ?
Non, la plus-value réalisée lors de la vente de la résidence principale est totalement exonérée, quelle que soit la durée de détention.
Au bout de combien de temps la plus-value n'est-elle plus imposée ?
Après 22 ans de détention pour l'impôt sur le revenu et après 30 ans pour les prélèvements sociaux.
Peut-on déduire les travaux de la plus-value ?
Oui, les travaux de construction, d'agrandissement ou d'amélioration justifiés par des factures, ou un forfait de 15 % du prix d'achat si le bien est détenu depuis plus de 5 ans.
La plus-value est-elle imposée si je réinvestis ?
Le réinvestissement n'exonère pas en général, sauf cas particulier de la première cession d'un logement autre que la résidence principale, réinvesti dans l'achat de sa résidence principale sous conditions.
Peut-on déduire les frais d'agence de la plus-value ?
Oui, les honoraires payés par le vendeur viennent en diminution du prix de cession retenu pour le calcul.
