Promesse et compromis de vente : quelles différences ?
Compromis de vente ou promesse unilatérale : engagements, dépôt de garantie, délai de rétractation, conditions suspensives et délais jusqu'à l'acte.
L'essentiel
- L'avant-contrat fixe le prix et les conditions de la vente avant l'acte authentique.
- Compromis : vendeur et acquéreur s'engagent mutuellement. Promesse unilatérale : seul le vendeur s'engage.
- L'acquéreur dispose de 10 jours pour se rétracter après la signature.
- La condition suspensive d'obtention de prêt protège l'acquéreur qui finance par un crédit.
Avant l'acte définitif, vendeur et acquéreur signent un avant-contrat. Il peut prendre deux formes : le compromis de vente ou la promesse unilatérale de vente. Leurs effets juridiques diffèrent.
Compromis et promesse : le comparatif
| Compromis de vente | Promesse unilatérale de vente | |
|---|---|---|
| Engagement | Vendeur et acquéreur s'engagent | Seul le vendeur s'engage ; l'acquéreur dispose d'une option |
| Somme versée | Dépôt de garantie, souvent 5 à 10 % du prix | Indemnité d'immobilisation, souvent 10 % du prix |
| Si l'acquéreur renonce | Il peut perdre le dépôt de garantie et devoir des dommages-intérêts | Il perd l'indemnité d'immobilisation |
| Formalité | Pas d'enregistrement obligatoire | Enregistrement obligatoire dans les 10 jours si signée sous seing privé |
Le délai de rétractation
L'acquéreur non professionnel d'un logement dispose d'un délai de rétractation de 10 jours à compter du lendemain de la remise de l'avant-contrat signé. Il peut renoncer sans justification ni pénalité et récupère les sommes versées. Le vendeur, lui, ne bénéficie d'aucun délai de rétractation.
Les conditions suspensives
- Obtention du prêt immobilier : obligatoire dès lors que l'acquéreur finance par un crédit, sauf renonciation manuscrite.
- Absence de servitude ou de droit de préemption exercé.
- Obtention d'un permis de construire ou vente d'un autre bien, si les parties le prévoient.
Le calendrier jusqu'à l'acte
Pendant ce délai, le notaire purge les droits de préemption, vérifie la situation hypothécaire et urbanistique du bien et réunit les pièces nécessaires à l'acte.
Les pièces annexées à l'avant-contrat
- Le dossier de diagnostic technique.
- En copropriété : règlement, état descriptif de division, PV des 3 dernières AG, fiche synthétique, montant des charges, carnet d'entretien, état des impayés et du fonds de travaux.
- Le cas échéant, les documents d'urbanisme, le permis de construire et la déclaration d'achèvement des travaux.
- Les informations sur l'assainissement et les servitudes.
Signer chez le notaire ou chez l'agent immobilier ?
| Chez le notaire | Chez l'agent immobilier | |
|---|---|---|
| Coût | Généralement sans surcoût, intégré aux frais de l'acte | Sans frais supplémentaires |
| Délai | Parfois quelques semaines | Rapide |
| Sécurité | Vérifications juridiques approfondies dès l'avant-contrat | Le notaire intervient ensuite pour l'acte |
Les clauses particulières utiles
- La date limite de signature de l'acte authentique.
- La clause pénale en cas de refus de signer de l'une des parties.
- L'état dans lequel le bien doit être livré (meubles retirés, encombrants évacués).
- La répartition des travaux votés en copropriété.
Questions fréquentes
Le vendeur peut-il se rétracter après un compromis ?
Non. Le délai de rétractation de 10 jours ne profite qu'à l'acquéreur. Le vendeur qui refuse de signer l'acte peut être contraint à la vente par le juge.
Quel montant verser lors du compromis ?
Le dépôt de garantie n'est pas obligatoire mais il représente généralement 5 à 10 % du prix. Il est versé chez le notaire et imputé sur le prix lors de l'acte.
Que se passe-t-il si l'acquéreur n'obtient pas son prêt ?
Si la condition suspensive de prêt n'est pas réalisée malgré des démarches sérieuses de l'acquéreur, la vente est annulée et le dépôt de garantie lui est restitué.
Le compromis peut-il être signé électroniquement ?
Oui, la signature électronique est valable pour l'avant-contrat, à condition d'utiliser un procédé de signature fiable.
Que se passe-t-il si le vendeur décède avant l'acte ?
Le compromis engage les héritiers, qui doivent poursuivre la vente aux conditions prévues.
