La surface d'un bien immobilier : Carrez, habitable, plancher
Loi Carrez, surface habitable (loi Boutin), surface de plancher : quelles différences, que mesure-t-on et quels risques en cas d'erreur lors d'une vente ?
L'essentiel
- La surface loi Carrez est obligatoire pour la vente d'un lot de copropriété.
- Elle exclut les parties sous 1,80 m de hauteur, les murs, cloisons, marches et les lots de moins de 8 m².
- Une surface Carrez inférieure de plus de 5 % à la réalité ouvre droit à une baisse de prix proportionnelle.
- Pour une maison individuelle hors copropriété, la surface n'est pas obligatoire mais reste indispensable à l'annonce.
Surface Carrez, surface habitable, surface de plancher, surface utile… Plusieurs notions coexistent. Les confondre peut fausser une estimation, voire exposer le vendeur à une réduction du prix.
Les différentes surfaces
| Surface | Quand l'utiliser ? | Ce qui est exclu |
|---|---|---|
| Loi Carrez | Vente d'un lot de copropriété | Murs, cloisons, gaines, marches, embrasures, parties < 1,80 m, lots < 8 m², caves, garages |
| Habitable (loi Boutin) | Location d'un logement | Mêmes exclusions + loggias, vérandas, combles non aménagés |
| De plancher | Urbanisme (permis de construire) | Épaisseur des murs extérieurs, trémies, parties < 1,80 m, stationnement |
| Utile / pondérée | Estimation, commerces | Méthodes variables selon l'usage |
La loi Carrez en pratique
La surface privative Carrez doit figurer dans la promesse ou le compromis de vente d'un lot de copropriété, sous peine de nullité de l'acte. Elle est généralement mesurée par un diagnostiqueur. Les balcons, terrasses, caves et places de stationnement en sont exclus, même s'ils valorisent le bien.
Que se passe-t-il en cas d'erreur ?
- Si la surface réelle est inférieure de plus de 5 % à celle indiquée, l'acquéreur peut demander une diminution du prix proportionnelle à l'écart.
- L'action doit être engagée dans un délai d'un an à compter de l'acte authentique.
- Si la surface réelle est supérieure, le vendeur ne peut pas réclamer de supplément de prix.
Et pour une maison ?
La loi Carrez ne s'applique pas aux maisons individuelles hors copropriété. La surface habitable reste toutefois indispensable pour l'annonce et l'estimation ; elle doit être exacte pour éviter tout litige.
Exemple de calcul de surface Carrez
| Pièce | Surface au sol | Surface Carrez |
|---|---|---|
| Séjour | 28 m² | 28 m² |
| Chambre sous combles | 14 m² (dont 4 m² sous 1,80 m) | 10 m² |
| Cuisine | 9 m² | 9 m² |
| Balcon | 6 m² | Exclu |
| Cave | 5 m² | Exclue |
| Total | 62 m² | 47 m² |
Les cas particuliers
- Mezzanine : comptée si la hauteur sous plafond atteint 1,80 m.
- Véranda : comptée si elle est close, chauffée et intégrée au lot.
- Combles aménagés : seule la partie de plus de 1,80 m est retenue.
- Pièce de moins de 8 m² constituant un lot séparé : exclue.
Surface et prix au m²
Le prix au m² se calcule toujours sur la surface habitable ou Carrez, jamais en ajoutant les balcons, caves ou jardins. Ces annexes valorisent le bien et sont prises en compte dans l'estimation, mais séparément.
Questions fréquentes
Le balcon compte-t-il dans la surface Carrez ?
Non. Balcons, terrasses, caves, garages et places de stationnement sont exclus de la surface loi Carrez.
La loi Carrez s'applique-t-elle à une maison ?
Seulement si la maison fait partie d'une copropriété horizontale. Pour une maison individuelle isolée, la loi Carrez n'est pas obligatoire.
Qui peut mesurer la surface Carrez ?
Le propriétaire peut la mesurer lui-même, mais il est recommandé de faire appel à un diagnostiqueur, dont l'assurance couvre les erreurs.
Quelle différence entre surface Carrez et surface habitable ?
Elles sont proches. La surface habitable exclut en plus les vérandas, loggias, combles non aménagés et sous-sols, alors que la surface Carrez peut inclure certaines vérandas closes.
Un jardin compte-t-il dans la surface d'une maison ?
Non, le terrain ne fait pas partie de la surface habitable. Il est indiqué séparément et pris en compte dans l'estimation.
